💡Achat immobilier : en direct ou via une SCI ? 💡

VISIANCE aborde aujourd’hui un sujet bien connu de la gestion de patrimoine : l’achat #immobilier.🏠

L’acquisition en direct est le mode de détention le plus fréquent lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier ou développer votre patrimoine existant. Cependant, vous avez la possibilité d’acquérir de manière indirecte via une société civile immobilière (SCI).

Mais alors, à quoi sert une #SCI ? Dans quel cas peut-elle s’avérer pertinente ? 

 

 

Légende : ✅ signifie que nous vous conseillons cette option

                   ❌ signifie que nous ne vous conseillons pas cette option

                   🟠 signifie que l’option comporte autant d’avantages que d’inconvénients

 

1. Achat seul ou à plusieurs ? 

Cas 1 : Achat seul 

Dans le cas d’un achat seul, vous n’aurez pas la possibilité d’acquérir votre bien avec une SCI. En effet, celle-ci doit être composée d’au moins deux personnes. 

Vous aurez donc uniquement la possibilité d’acheter en direct. 

Cas 2 : Achat à plusieurs 

Dans le cadre d’un achat à plusieurs, nous vous conseillons l’achat via une SCI et non en direct car : 

• ❌ En direct : La propriété suit le financement : vous serez propriétaire à hauteur du montant financé. Les règles de gestion sont décidées par le code civile et sont contraignantes car toutes décisions importantes exige l’unanimité. De plus, lorsque l’on achète à plusieurs, nous sommes soumis au régime de l’indivision. Ce régime étant régit par le code civil il ne permet que très peu de souplesse. 
• ✅ Via une SCI : Possibilité de dissocier la répartition du capital du montant financier réellement investi. Les règles de fonctionnement de la société sont décidées par les statuts et la gestion courante est réalisée par le gérant qui peut-être ou non un associé. 

 

2. Quelle détention pour la résidence principale ? 

 

✅ En direct : 

L’achat en direct permet de nombreux avantages : 

• Exonération de la plus-value en cas de vente 
• Abattement de 20% pour le calcul des droits de succession 
• Abattement de 30% pour la valeur soumise à l’impôt sur la fortune 
• Déblocage épargne salariale 
• Protection du conjoint survivant  

❌ SCI : 

La détention via SCI vous fera perdre les bénéfices de certains avantages. 

 

3. Quels impacts sur la transmission ? 

 

 ❌ En direct : 

Moins de souplesse : 

• Sur la gestion 
• Sur l’égalité entre héritiers 
• Sur l’optimisation fiscale de la transmission 

✅ SCI : 

L’interposition d’une personne morale permet de : 

• Moduler les pouvoirs lors de la transmission 
• Mieux maitriser les montants donnés 
• Utiliser la comptabilité pour optimiser les valeurs fiscales transmises 

 

4. Quelle fiscalité pour mes revenus ? 

 

🟠 En direct : 

Une seule fiscalité est possible : l’impôts sur le revenu. 

Les loyers encaissés issus de vos biens locatifs sont répartis à proportion de la quote-part détenue par chacun (en cas d’indivision). 

Les revenus seront ensuite soumis à l’impôt sur le revenu, en fonction de votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. 

Les règles de calcul du revenu imposable sont différents selon la nature du revenu (location nue ou location meublée). 

 ✅ SCI :  

Par défaut la SCI sera semi transparente fiscalement : 

• Chaque associé sera imposé sur une quote-part des revenus avec la même fiscalité qu’en direct (impôt sur le revenu et prélèvement à la source). 
• Vous pouvez également opter pour l’impôt sur les sociétés (15% sous conditions puis 25%).  

ATTENTION : en cas de location meublée (et non pas de location nue) par le biais de votre SCI, vous serez obligatoirement soumis à l’IS. 

 

5. Et si je souhaite revendre le bien ? 

 

🟠 En direct : 

Si le bien est détenu en indivision, l’unanimité est nécessaire pour vendre le bien. 

Si il y a une plus-value lors de la revente du bien : 

• La vente sera imposée au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux à 17,2% (abattements pour durée de détention possible).  

 🟠SCI : 

La décision sera prise à la majorité des associés prévue dans les statuts pour un tel acte. 

Pour les SCI semi-transparentes : 

• La fiscalité à l’IS et les abattements ne seront pas disponible et la plus-value imposable tiendra compte des amortissements déduits des revenus. 

 

6. Qu’en est-il du financement ? 

 

🟠 En direct : 

Octroi du crédit selon : 

• Les revenus et charges des acquéreurs (taux d’endettement). 
• Lois pour la protection de l’emprunteur 

La grille de taux d’emprunt est différente et il est possible d’avoir des emprunt spécifiques (Taux 0, …). 

🟠 SCI : 

Il est possible d’inclure des associés minoritaires pour agrandir la surface financière prise en compte par la banque. 

SI SCI à l’IS : 

• Les revenus/ charges personnel(le)s ne sont pas forcément pris(es) en compte. 
• Grille de taux d’emprunt différente et généralement plus élevée. 
• Pas de loi de protection de l’emprunteur 
• Pas d’accès à certains prêts spécifiques. 

 

7. Notre conseil : 

En cas de projet immobilier il est important de se poser les bonnes questions et de déterminer les objectifs prioritaires de l’acquisition pour connaître le mode de détention le plus adapté. 

 

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